杭州一高价地项目开盘价竟低于保本价！价格战打响第一枪？
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风向，似乎已悄然转变。
当2017年的杭州沉浸于土地价值的爆发，2018年的杭州新房市场却已局部打响“价格战”。
近日，某区域标杆地块项目苕溪壹号，以“起价14950元/㎡、均价16470元/㎡”的低价首开，让业内为之一惊。
相比项目所在的楼面地价分别11848元/㎡、13662元/㎡，这一销售价格几乎“亏本”。
同时打响的还有“速度之战”，据钱报记者了解，除了苕溪壹号，2017年下半年在同区域拿地的融创金成·十锦台、旭辉东原·吴越府，也都将在农历春节前后开盘，短兵相接已迫在眉睫。
△苕溪壹号售楼处现场
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区域“高价地”首秀
竟走薄利多销路线
2017年8月25日，地上集团力压群雄，以11848元/㎡、13662元/㎡的楼面价包揽锦北街道马溪以北的两宗地块，成为区域地价标杆。
2017年12月29日，地块所在的项目苕溪壹号便宣布首开，6幢共约400套房源，起价仅14950元/㎡，均价16470元/㎡，主力面积分别为143㎡、115㎡。
这意味着，销售均价仅比平均地价12755元/㎡高出不到4000元/㎡。
按照业内通用的保本房价计算公式：地价+财务成本（地价×10%）+建安成本+销售税费及营销成本（地价×15%），那么，平均地价12755元/㎡、财务成本约1275.5元/㎡、建安成本毛坯约4000元/㎡、销售税费及营销成本则1913.25元/㎡，苕溪壹号的保本房价约1.9万元/㎡。
不过，鉴于该项目抢速度开盘，财务成本相对较低，再加上20万元一个车位的收益，或可以勉强保本。
近日，钱报记者前去探盘，售楼处内人流攒动，可售房源公示牌上几乎标满了“已售”。
△苕溪壹号售楼处现场
从价格上看，低楼层的几套单价确实1.4万元/㎡起，而3~5层则1.5万元/㎡左右，楼层再往上的均价在1.6万~1.8万元/㎡不等，每栋楼仅顶楼跃层户型售价超过2万元/㎡。不过，一同销售的车位价格要20万元/个。
地上集团分管策划经理陈俊告诉记者：“两块地做成一个项目，整个项目的均价在1.8万元/㎡左右，由于团队运作效率较快，整个项目会在农历春节前开掉6成房源，可以说薄利多销。”
△苕溪壹号售楼处现场
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众多房企抢开盘速度
趁市场尚热赶紧出货
据钱报记者了解，除了苕溪壹号，同样是2017年下半年拿地的融创金成十锦台、旭辉东原吴越府，也都将在农历春节前后开盘。
相比之下，地价最高的苕溪壹号则抢在了这些竞争项目之前，先发制人。
对此，陈俊解释：“宏观上看，市场被看好，众多利好下，未来的房价或将继续走高，但也不是非得等房价涨到更高再卖。每个企业的运作模式不同，或许资金够雄厚的大企业可以慢慢开发，而我们的打法是高周转、短平快。这个项目清盘后，我们还有其他地块继续开发，后续也会继续拿地。”
△苕溪壹号项目现状
事实上，2018年的市场仍不明朗，对于一部分中小房企而言，能抢占一波市场是一波。
浙江中原地产首席分析师荆海燕分析：“其实现在恰好是市场的空白期，该区域过去的存量已经被拆迁户大量消化，众多今年拿地的项目仍在开发。在供应少，需求大的情况下快速上市，不失为一个好时机。”
另一方面，未来或将受限于价格调控，销售价格变化不会太大，开发时间越久，则财务成本越高，利润同样有限。
若市场进入盘整期，未来销售速度也将打上一个问号，因此不如趁当下市场尚热，赶紧出货。
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高价地分化已现
部分项目面临大考验
近两年的杭州楼市，被业内评价为“一锅沸水”。
出于对后市的坚定看好，部分房企不惜代价争夺高价地，于是，超20个板块的地价在2017年迈上新台阶。
进入2018年，随着高价地相继入市，分化也开始从局部显现。
部分高价地密集的板块，以及地价超过或逼近周边在售新房价格的板块，将面临考验。
例如南部卧城，地价超2万元/㎡，而周边新房售价约1.8万元/㎡；再如萧山市北在去年初出让的两宗3万元/㎡地块，目前该板块新房售价约3万元/㎡。
对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚预测：“如果限价政策仍以现在的价格为标准，或者预期改变了，市场只接受现在这样的价格水平，那些高价地的命运就会面临较大挑战。”
印梦怡
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